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【亚太智库传媒】2018:中国房地产新时代来临?
2018-1-25  来源:亚太经济时报

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  在中国如果说什么东西最能拨动大家的心弦,那么无疑就是房地产市场了。转眼来到了2018年,在“房子是用来住的、不是用来炒的”这一基本定位下,随着监管的加强和宏观调控政策的深入,中国的房地产行业是否能再开启一个“新时代”?


文|马 田

  2017年是中国楼市的调控大年,超过100个城市密集出台了250余次调控政策,令人眼花缭乱的同时,更令房地产市场迷雾重重。买与不买,房价上涨或是下跌,成为购房者最关心的话题。关于中国房地产未来,当下有两种截然不同的态度,一种认为,在全国楼市开启“五限时代”后,随着租售同权、租购并举等调控政策陆续出台,中国房地产行业将在2018年开启一个新时代,走出房价屡控屡涨的怪圈;另一种观点则认为,房地产长效机制并非首次提出,之所以推进艰难,在于中国政府很难承受房地产下滑带来的经济下行压力,这次也依旧是重复“狼来了”的故事,与以往不会有任何不同。

  究竟未来中国房地产政策与市场会如何演变?是巨变的前夜,还是难逃屡控屡涨怪圈?

中国房地产市场独特之处

  近年来,中央多次强调:“房子是用来住的,不是用来炒的。”但现实刚好相反,房子被用来炒,而不是用来住。在住房大量空置的同时,房价继续快速上涨。从过去十几年中国房地产市场状况来看,中国房价整体涨多跌少,而且每次下跌都是在政策调控下的短期回落,其后由于政策由紧转松,房价又会出现报复性反弹,在很短时间便超过前期峰值。

  新加坡国立大学东亚研究所所长郑永年指出,中国房地产领域之所以发展到今天的局面,是由几个方面失效的结果造成的,其中包括经济学的失效、政府经济政策的失效、市场的失效及社会压力的失效。多年来,政府千方百计采取各种限购政策,但效果不仅不佳,反而恶化局势。不管一线城市的房价多么离谱,人们还是拼命离开二三线城市,拥挤到一线城市,价格因素在中国房地产领域不起任何作用。

  瑞穗证券亚洲公司首席经济学家沈建光将过去十年中国房地产调控归纳为中国式的“房价—收入螺旋式上涨”模式。他称造成这种局面的重要因素是中国独特的制度,尤其是中国独特的土地财政制度,使得地方政府总是有意无意地把房价往高推。而中国政府长期以来对增长目标的过度看重,也使得在经济下行压力较大之时,常常将房地产作为稳增长的重要手段。在此背景下,经历了几轮房地产政策放松与房价螺旋式攀升,社会已普遍坚信中国房价只涨不跌的神话。

住房租赁市场迎来爆发式发展

  我国房价一路飙涨,一边是刚需者买不起房,一边是炒房团越来越多,房地产泡沫事实上已成为巨大的“灰犀牛”。如果要避免房地产泡沫的破灭,调控就必须有伤筋动骨的变化。2018年房地产调控必须出现明显质变,从过去以“限”为代表的短效机制向长效机制转变,真正实现房住不炒。

  中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示,2017年以来住宅销售均价涨幅一直维持在4%以下的水平,热点城市楼市明显降温,但这主要是依靠调控重拳下行政限制性措施的实行,而并非真正由市场供求机制、价格机制、竞争机制发挥自我调节作用下的变化。若后期调控放松,前期抑制房价过快上涨的成效将功亏一篑,被限制性措施打压的需求或伺机复燃,房价可能出现报复性增长。因此,必须高度警惕未来市场的不确定性。他建议应把持续调控融入长效机制中,实现以售卖为主的住房体系向租售并举体系的转变,积极完善租赁住房制度,加快住房租赁立法,健全租赁住房的土地、金融、供给机制。住房租赁市场是一个有待开发的万亿级市场,在租购并举和租售同权政策的刺激下,加上销售市场调整,2018年住房租赁市场将有显著的提升。

  中银国际资深经济学家叶丙南认为,在当前形势下,施行“租购并举”可以解决目前房地产发展的两个关键问题,一是扩大住房供给。盘活闲置用地、允许商业用房改建租赁住房以及允许国有建设用地、集体建设用地进入住房租赁市场;二是发挥长效机制作用。扩大教育、医疗、社会保障等公共服务供给,加快基本公共服务均等化,逐步实现租购真正同权。

争议中的房地产税

  除此之外,房地产税也被提上日程。财政部部长肖捷日前在《人民日报》上发表署名文章,提及了推动房地产税的立法和实施,力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。这再度引起各界对房地产税的热议。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,房地产税的征收能够发挥三个作用。首先增加相应的财税收入,后续可以成为房地产领域的一种重要税种,较好地支撑公共财政事业,进而促进住房保障事业发展。第二积极调节收入水平,有效地引导购房预期。第三能够对房价上涨起到一定的抑制作用。征税背后,势必会对各类需求进行管制,这样部分热点城市热点项目的炒作现象会减少,相应地房价上涨的压力也会减少。

  虽然很多业内人士将房地产税作为抑制房价的一种长效机制,但还有一部分人对此持有保留态度。中国社科院经济所研究员王丽娜称,从国际经验上看,日本、美国这些出现过房地产泡沫的国家,都有房地产税,但是并没有因此抑制住房价上涨。房价的稳定是和供需关系有关的,房地产税对投资或者持多套房的行为可能会有约束,但实际上还要看具体情况。中国和国际上房地产市场的最大区别是,中国土地市场是由政府垄断的,且是城乡分割的市场,这才是政府应该解决的问题。房地产税最终形成法律需要一个过程,这其中还有很多系统性、协调性的问题需要解决,因此急不得。现在房地产税被当成了理想化的东西,其是否真正对房地产市场起到作用,还需要实践检验。

  持有类似观点的还有中国社科院财经战略研究院杨志勇,他认为用房地产税调节房价的结果有两种可能,一种是房价不降,反而增加购房者的负担;另一种就是现在的情形,现在房价在近期出现微跌,成交量较低,这种情况下出台房地产税会使房地产市场成为惊弓之鸟。正常情况下房地产税对房价几乎没有任何直接影响。

  新年以来,多地楼市松绑、放开租房落户等一系列重磅消息又一次把楼市带到了舆论的中心,但这些政策在近两日国土资源部部长姜大明发布的“政府将不再是住宅用地的唯一提供者”消息面前都显得黯然失色。这一改革是否能真正将中国房地产市场带入全新时代,我们拭目以待。

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